第八章

“什么？省长要来公司考察。”李庆阳还在迷迷糊糊的时候接到了刘菲菲打来的电话，他都不敢相信自己的耳朵。半年了城西那块地让公司的决策层甚至连市委领导这一关都很难通过，但是林乐来到公司刚刚上任，就把此事带来了突破性的进展，李庆阳越来越觉得自己没有看错人。可是接下来要有一些列的安排以及欢迎活动，还有省委领导来的目的是什么，李庆阳还没有明白，他看了看墙上的始终夜里5点，天还没有亮。刘菲菲继续在电话里说着林乐的具体安排以及明天省委领导来的主要目的。

“恩，小刘你跟林总说这次他辛苦了。还有让他一定要把城西旅游度假生态规划项目的方案准备好，现在都5点了时间够吗？”李庆阳也准备起床动身了，毕竟这么大的事情，他也是要准备一下的。

“董事长请放心，林总在回来的车上已经把具体的规划概念设计好了，现在策划部和设计部、销售部已经全部到齐，正在和林总一起商讨规划方案，至于明天的接待工作，我会安排好的。”刘菲菲说完，李庆阳不得不佩服这个林乐的能力，年纪轻轻在工作上激情比自己当初还要充沛。

“可是。”刘菲菲担心的说道。

“可是什么？”

“可是听司机李斌说，林总昨晚喝了快2斤酒，而且一晚没睡，在回来的路上一直在工作，我担心他明天下午会垮掉。”刘菲菲说完，李庆阳立刻嘱咐道：“照顾好林总，我马上就来。。。。。。”

下午2点，四辆奥迪a6l缓缓驶入德科地产公司总部。德科地产公司董事长李庆阳、总裁李阳、总经理林乐及德科地产全体员工排着整齐的队伍迎接省委领导的到来。这也是德科地产迎来了历史性的时刻。在市委领导的陪同下，省委陈书记、付华生副省长、李副书记、江泰副省长显示参观了德科地产公司，刘菲菲热情的介绍了公司发展历程以及现在公司所有项目的概况，在她的介绍下，大部分领导对于德科地产的实力还是毋庸置疑的。尤其是陈书记对于德科地产公司的实力给予了很大的评价，这当然也是付华生所不想看到的，他本想借机不给德科留时间，让他们在仓促之下出错，从而借机会带领陈书记去宝业参观，把最后的机会留给宝业集团。这也是他此次的良苦用心。

德科会议室里省委的几位领导正在听着吴婷滔滔不绝的说着昨晚林乐带领他们连夜做的规划方案，李阳还是那副吊儿郎当的样子，他依旧每天出入于各个舞厅、酒吧里，就连想在吴婷在汇报，他都不愿正眼看吴婷一眼，这一切都被林乐看在眼里。可是现在他没有时间去考虑这些，吴婷介绍完，陈省长首先发问；“小姑娘。从实际工作来看，投资商或者说是地产企业在进入旅游地产项目开发时，需要关注的核心问题和需要注意的关键环节有那些呢？”

“投资主体介入旅游地产开发，在专业团队提供咨询服务外，自身需要对旅游地产有所认识，以增强对项目的判断力和决策力。比如地产开发商要对国家的政策进行研究，通过对区域发展政策的研究，明确国家大的区域发展走向和国家支持的重点区域，从而进行投资方向的初步选择。必须对未来投资土地的升值空间和渠道有所预测。初步了解旅游与地产的切割模式和常规分配比例。搞清楚土地流转方式，考虑土地上面所涉及的三农问题，即如何解决农民的生活方式和生存方式，从而实现和谐、共同发展，该点是旅游地产开发必须解决的根本问题。对度假旅游产品和旅游吸引物的理解。”吴婷说完，刘菲菲接着说道：“在比如非地产开发商，如制造业、传媒业等投资主体，首先必须把房地产开发的功课补起来；引入房地产行业资深人才；研究房地产政策，法律法规；房地产项目开工建设报批取证；房地产市场研究；市场购买力的研；房地产的物业分类和配比；销售通道的建立；对地产开发有了一定的认识后，才可以探寻下一步。”

“那么针对你们所提出开发方案，你们如何规划本市的bt旅游发展方案及养老中心建设”提问的是江泰，他也是旅游开发以及房地产行业评估的骨灰级人物。这个问题一出，吴婷和刘菲菲都哑口无言，大家都在大眼瞪小眼的时候，林乐说话了；

“这个问题我来解答，无论是养老房地产，还是其他类型地产。以BT模式为主导，通过与政府合作模式，打造旅游休闲的公共工程项目，不仅可以形成旅游相关的公共设施建设，而且可能形成一批旅游产品，由房地产商经营一段时间，再交回给政府管理，或者长期由房地产商经营，或者房地产商完全建成以后交给政府经营。这类项目包括旅游交通、游客中心、城市休闲区、展馆博物馆、旅游景区、大型旅游娱乐项目等，以及与之相配套的综合性公共基础设施和功能开发，如道路、通讯、水电等综合管网系统；其开发建设，需要大量投资，但是市池报相对来说比较困难，通过BT或者通过政府的优惠扶持或合作，结合土地开发，使得房地产商参与到旅游公共设施建设和旅游项目开发中来。

BT模式作为公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，其得天独厚的优势，也吸引了众多旅游城市通过这种模式，对包括餐饮、宾馆、酒店、旅游交通以及各种文化娱乐、体育、疗养等物质设备的各项旅游公共设施以及城市休闲项目进行开发建设。完善的旅游公共设施，不仅为旅游发展提供了有力的保障，同时也强力带动了旅游项目的长足发展。这种模式在地方主导的旅游公共设施与旅游项目开发中，体现出“双赢”或“多赢”的优势。”

林乐的一番演说赢得了在场人的齐声鼓掌，也让公司整个团队对林乐都是刮目相看。更加提高的林乐子团队中凝聚力，刘菲菲对于丰富的学识更是惊叹不已。

“林总”江泰继续问道：“旅游地产能否顺利开发，是政府、企业、消费者三者之间需求结构往复变换的制衡结果，就这点来说能不能谈一谈你的看法？”

林乐笑了笑，和他继续探讨到：“从政府角度来看，旅游地产是城市形象区和城市第三产业发展的承载区，是展示城市吸纳力和中高消费群体多次往返效率的一个重要要素，具有投资大回收期长的特点，所以政府会为其发展配套相应的财税和土地政策。从开发商的角度，旅游地产是企业突破城市地产高成本快回收的运营模式之外的平衡出售持有物业关系的新型商业模式（除城市综合体之外

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